Mitnomaden - Wie kann ich mich als Vermieter schützen?

Wer eine Immobilie vermietet rechnet mit regelmäßigen Mieteinnahmen und hofft auf unkomplizierte und kooperationswillige Mieter. Der Traum vom passiven Einkommen kann mit Mietnomaden allerdings schnell zum Alptraum werden. Wohnungen, welche in devastiertem Zustand zurückgelassen werden, Verfahrenskosten für Gerichtsverfahren, Einlagerungskosten und Delogierungskosten können auf den Vermieter fallen. Daher ist es wichtig vorzusorgen und Mietnomaden erst gar nicht in die Wohnung einziehen zu lassen.   

Was genau sind Mietnomaden? 

Mietnomaden sind Menschen, die in eine Wohnung oder Haus einziehen und oft nicht nur ihren Mietzahlungen nicht nachkommen, sondern im schlimmsten Fall die Immobilie in einem sanierungsnotwendigen Zustand zurücklassen.  

Wie kann ich mich schützen? 

Um erst gar nicht mit Problemen hinsichtlich Mietnomaden konfrontiert zu werden ist Vorsicht und Kontrolle die beste Vorsorge. Lassen Sie sich nicht von einem gepflegten Aussehen bei der Besichtigung oder einem netten Gespräch trügen, denn ein gutes Auftreten ist bei Mietnomaden nicht die Ausnahme. Häufig wirken sie auf den ersten Blick seriös, gepflegt und vertrauenswürdig und sind in allen Gesellschaftsschichten zu finden. Da sich im privaten Bereich viele Menschen auf ihre Intuition verlassen, sind hier die meiste Nomaden zu finden.

Für eine verlässliche Mieterprüfung gibt es nicht die eine Lösung, sondern ein Paket an sinnvollen Maßnahmen bestehend aus Einkommensprüfung, Kreditauskunft, Sicherheiten und Referenzen. 
 
Einkommensprüfung

Mit mindestens drei Lohnzetteln sowie einem Arbeitsvertrag oder bei Selbstständigen aktuelle Einkommensteuerbescheide können Sie sichergehen, das zukünftige Mieter einen Job mit regelmäßigem Einkommen haben und ihren Mietzahlungen nachkommen können. Es sollte darauf geachtet werden, dass die Miete nicht mehr als 40 % des Netto-Einkommens beträgt. Wird das nötige Mindesteinkommen unterschritten, empfiehlt sich ein Bürge, welcher für die Mietzahlung haftet.  

Kreditauskunft

Vor Zusage und Abschluss eines Vertrages sollte sich der Vermieter ausreichend Informieren. Eine Selbstauskunft des Kreditschutzverbandes kann eine gute Übersicht bieten, um Informationen abzufragen. Offene Kredite und ein Zahlungsausfall in der Vergangenheit sind als Warnsignale zu beachten. 

Sicherheiten 

Jeder Vermieter sollte von Mietern eine Kaution verlangen, welche für den Fall von Beschädigungen der Immobilie beim Auszug oder Mietausfällen gedacht ist. Wird diese direkt zu Mietbeginn verlangt kann sichergestellt werden das nicht nur die erste Miete, sondern auch bis zu 3 Monatsmieten als Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden.  

Referenz 

Um sicherzugehen, dass ihr zukünftiger Mieter seriös ist, kann es von Vorteil sein, eine Referenz von vorherigen Vermietern zu verlangen. Hierbei ist allerdings Vorsicht geboten, lassen Sie sich neben eines Referenzschreibens auch persönliche Daten und Telefonnummer geben, um sicherzugehen, dass die ihnen vorgelegte Referenz auch wirklich vom Vormieter und nicht einem Freund oder Verwandten ist.  

Wurden alle Informationen eingeholt, dann ist Augenmaß gefragt. Ist das Gesamtbild nicht stimmig, empfiehlt es sich einen Bürgen zu ergänzen.  

Trotz aller Vorsichtsmaßnahmen kann es doch sein, dass ihr Mieter seinen Zahlungsaufforderungen nicht nachkommt. Dies muss nicht gleich auf einen Mietnomaden hinweisen, möglicherweise hat der Mieter Probleme mit der Überweisung oder persönliche Themen. Suchen Sie zuerst ein Gespräch und klären Sie, warum ihr Mieter seine Miete nicht zahlt. Gibt es keine außerordentlichen Gründe und selbst nach dem Gespräch werden die offenen Beträge nicht beglichen, sollten gehandelt werden. 
 

1.Mahnung und Kündigung 

Gesetzlich (ABGB) darf ein Mieter nur dann gekündigt werden, wenn dieser schriftlich ermahnt wurde und nach der Mahnung seinen Zahlungsaufforderungen nicht nachkommt. Senden Sie daher eine schriftliche Abmahnung mit Zahlungserinnerung und einer Zahlungsfrist. 

Ist die Miete nach der Zahlungsfrist noch immer nicht bei Ihnen eingelangt, haben Sie das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. 

2. Räumungsklage 

Reagiert der Mieter auf die schriftliche Kündigung nicht, muss beim zuständigen Bezirksgericht eine Räumungsklage eingereicht werden, um das Verfahren zu starten. Oft warten Vermieter ab und es vergehen einige Monate bis klar wird, dass der Mieter bewusst nicht zahlt. Das Gerichtsverfahren kann monatelang dauern und die Kosten sind von dem Vermieter zu tragen. Wichtig zu beachten ist, dass eigenständige Handlungen des Vermieters wie das Auswechseln von Schlössern strafbar sind. 

 3. Delogierung 

Sobald das Gericht die Kündigung als wirksam erklärt wird auch gleichzeitig vom Gericht ein Räumungstermin festgelegt, bis zu dem der Mieter ausziehen muss. Weigert sich der Mieter die Wohnung zu verlassen, erscheint ein Gerichtsvollzieher (gegebenenfalls mit Polizei und Schlüsseldienst), allerdings muss auch hier der Vermieter die Kosten tragen.  

Zwar kann der Vermieter versuchen, die Kosten für die Wohnungsräumung mittels exekutiv zurückzuholen, allerdings sind Mietnomaden praktisch oft zahlungsunfähig. In diesem Fall ist der Vermieter dazu berechtigt, die Kaution zu behalten und Möbel des Mieters zu versteigern. 

Zusammengefasst, Mitnomaden können beachtliche Kosten mit sich bringen und viel Arbeit verursachen, weshalb es sich empfiehlt Referenzen einzuholen, sich gründlich über potenzielle Mieter zu Informieren und im Extremfall rechtszeitig Rechtsbeistand einzuholen.