Bestellerprinzip - Was genau es ist und wann es kommt

Immer wieder kommt in Österreich das Thema Bestellerprinzip auf und führt zu hitzigen Debatten. In Zeiten des Wahlkampfs setzen sich Politiker gerne für leistbares Wohnen ein. Das Bestellerprinzip soll dies durch die Abschaffung von Maklergebühren für Mieter möglich machen.

Zieht ein Mieter aus einer Wohnung aus, wendet sich der Vermieter normalerweise an einen Makler, um einen Nachmieter zu finden. Ist ein neuer Mieter gefunden, muss dieser die Kosten für den Makler zusätzlich zu Miete und Kaution übernehmen.

Österreich ist in der Immobilienvermittlung im Vergleich zu Deutschland, Belgien und Norwegen hintennach. Dort gilt schon seit längerem das Bestellerprinzip, welches die Kosten für die Suche eines neuen Mieters an den Vermieter überträgt.

Die Höhe der Maklerprovision regelt die Immobilienverordnung und besagt, dass für die Vermittlung von Mietverträgen maximal 3 Bruttomonatsmieten plus Umsatzsteuer verlangt werden. Der genaue Betrag ist abhängig von der Länge des Mietvertrages und ob die Wohnung eine Bestandswohnung oder neu ist.

 

Was ist das Bestellerprinzip und wozu dient es?

Das Bestellerprinzip besagt, dass der Auftraggeber eines Maklers auch die Kosten übernehmen muss, welche daraus resultieren. Die Idee ist, dass Mieter durch den Wegfall der Maklerprovision finanziell unterstützt werden sollen. Dies ändert nichts daran, dass der Vermieter einen Makler für die Vermarktung seiner Immobilie beauftragen kann, allerdings muss dieser dann auch selbst für die Kosten aufkommen, die jeweils andere Person kann nicht zur Zahlung verpflichtet werden.

Der Mieter muss den Makler nur dann zahlen, wenn er ihn selbst damit beauftragt hat, exklusiv für ihn eine Wohnung zu finden und es zum Abschluss eines Mietvertrages kommt.

Vorerst ist das Bestellerprinzip nur bei Mietobjekten angedacht, bei dem Kauf von Immobilien soll alles unverändert beleiben. Grundsätzlich ausgenommen vom Bestellerprinzip sind Gewerbeimmobilien und gewerbliche Vermietungen.

 

Jetziger Stand

2010 wurde eine Höchstgrenze von maximal zwei Monatsmieten plus Umsatzsteuer bei Mietverträgen über drei Jahren für die Maklerprovision festgelegt. Bei Bestandsmietern unter drei Jahren fällt eine Provision von bis zu einer Monatsmiete an.

Da der der Makler in den meisten Fällen im Auftrag des Vermieters und Mieters auftritt hat er somit Anspruch auf Provisionen von beiden Seiten und tritt somit als Doppelmakler auf.
Praktisch ist der Vermieter allerdings nicht dazu verpflichtet Maklerprovision zu zahlen, weshalb die gesamte Provision oft auf den Mieter fällt.

 

Bestellerprinzip in Österreich

Seit Jahren wird in Österreich regelmäßig die Tätigkeit und das Honorar des Doppelmaklers in Frage gestellt, um die Gunst der WählerInnen für sich zu gewinnen. Seit 2015 gibt es den Antrag für eine Umstellung auf das Bestellerprinzip bei der Vermietung von Immobilien in Österreich. Laut Politik würde die Änderung leitbares Wohnen unterstützen, da Lebenserhaltungskosten den größten Kostenanteil der Ausgaben des durchschnittlichen Bürgers verursachen.

 

Makler und Interessensvertreter in Österreich sehen die geplante Umstellung skeptisch und denken, dass es nicht die gewünschten Effekte bringen wird sondern zu Nachteilen im Bereich der Wohnungsmiete führt.

So könnte das Bestellerprinzip zu Massenbesichtigungen, der Verknappung des Wohnungsangebots und einem Ablösewesen führen. Bei freien Mietzinsvereinbarungen können Vermieter die Kosten des Maklers in die monatlichen Zahlungen miteinberechnen.

Die Meinungen sind gespalten, einige erhoffen sich unkomplizierteres und günstigeres Wohnen für Mieter, andere denken dass Makler sich nach Umsetzung auf den Verkauf von Immobilen konzentrieren werden und Vermieter aus Kostengründen die Vermarktung ihrer Immobilen selbst in die Hand nehmen werden, was ohne Fachkenntnisse zu rechtlichen Streitigkeiten mit Mieter zur Folge haben kann.

 

Mögliche Vorteile

  • Mieter suchen den Makler selbst aus, welche ausschließlich nach dessen Interessen handelt

  • Besseres Makler-Service durch erhöhten Wettbewerb

  • Bei Beauftragung durch den Vermieter ist Makler dem Vermieter verpflichtet

·       Keine Widerrufsbelehrung und Nachweisbestätigung für Mieter notwendig

  • Geringere Kosten beim Mietabschlusswenn der Mieter selbst nach einer Immobilie sucht

  • Erhöhte Nachfrage für Vermieter

 

Mögliche Nachteile:

  • Weniger Immobilien auf dem Markt da bestehende Mieter selbst einen Nachmieter suchen

  • Anstieg der Mietpreise, weil Vermieter die Maklerprovision „einrechnen“

  • Auftragsrückgang für Makler durch Selbstvermietung der Vermieter

  • Höheres Risiko bei Verzichtet auf Makler aus finanziellen Gründen - mangelndes Wissen führt zu Problemen hinsichtlich Mietrechts, Vertragsabschlusses und Mietzinsberechnung

  • Schlechtere Vertragsbedingungen und weniger Mietangebote für Mieter möglich

 

Für viele Regierungsmitglieder ist die Frage der Umsetzung allerdings nicht ein ob sondern ein wann. Dennoch ist es noch unklar ob und wann es tatsächlich zur Umsetzung kommt, in welchem Gesetz das Bestellerprinzip verankert werden soll oder Details dazu.

Noch ist kein detaillierter Entwurf vorhanden, Regierungsfraktionen können sich allerdings einen Antrag innerhalb der nächsten paar Monate Vorstellen, da ohnehin eine umfassende Mietrechtsreform geplant sei.