6 Tipps für Vermieter

Die Vermietung von Objekten erfordert Fachwissen, vermietet man privat, sollte man einige Dinge beachten, um böse Überraschungen zu vermeiden. Damit Sie Ihre Wohnung erfolgreich vermieten können haben wir 6 Tipps für Vermieter von privaten Immobilien. 

Was wird vermietet? 

Häufig wird nicht nur die Wohnfläche des Objekts vermietet, sondern auch andere Bereiche wie Garten, Kellerabteil oder Garage. Es muss detailliert aufgeschlüsselt werden was genau vermietet wird und ob zusätzliche Kosten anfallen. 

Themen, welche geklärt werden müssen, können folgende sein: 

  • Ist der Garten zur alleinigen Nutzung oder ein Gemeinschaftsgarten? 

  • Gibt es einen konkreten Stellplatz in der Garage? 

  • Muss für einen Garagenplatz extra gezahlt werden? 

  • Darf der Dachboden von dem Mieter genutzt werden? 

  • Wird mit der Wohnung auch ein Kellerabteil vermietet? 

Mietzins festlegen 

Bei manchen Mietverträgen ist man komplett frei in der Festlegung der Miethöhe, bei anderen muss sich an Höchstgrenzen gehalten werden. Abhängig ist dies von dem Jahr indem das Haus gebaut wurde, zu Immobilien mit Höchstgrenzen gelten Altbauten, Neubauten hingegen sind keiner Regelung unterworfen. 

Ausschlaggebend für die Höhe der Miete sind neben Lage auch Größe, Zustand und Ausstattung der Immobilie. Neue oder sanierte Wohnungen in guten Lagen können um deutlich mehr vermietet werden als sanierungsbedürftige Immobilien in unbeliebten Gegenden. 

Der Mietvertrag regelt die Höhe der Miete und und die Fälligkeit, sowie was genau der vereinbarte Mietzins beinhaltet. Dies kann ein Fixbetrag sein, in manchen Fällen kann dieser aber auch variable Kosten wie Betriebskosten beinhalten.  

Betriebskostenabrechnung 

Es ist wichtig alle anfallenden Betriebskosten, welche vom Mieter übernommen werden sollen anzugeben. Das Mietrechtsgesetz (MRG) regelt welche Kosten abrechenbar sind. Unterliegt das Mietverhältnis nicht dem MRG, müssen die Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart werden.  

Wird dies nicht geregelt, sind die dem Mieter ausgehändigten Betriebs- und Nebenkosten anfechtbar und dem Vermieter können die Kosten verrechnet werden. Wird auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) verwiesen, können alle in der Verordnung genannten Kosten abgerechnet werden. 

Die Abrechnung der Betriebskosten stellt sicher, dass der Mieter alle anrechnungsfähigen Betriebskosten trägt, was besonders bei Nachzahlungen wichtig ist. Fallen die tatsächlichen Kosten höher aus, kann vom Mieter eine Nachzahlung verlangt werden. 

Einmal jährlich erfolgt die Abrechnung für das Kalenderjahr. Wird die Frist bis zum 30. Juni nicht eingehalten, müssen die eventuell höheren Betriebskosten von dem Vermieter getragen werden. Mieter haben Anspruch auf die Auszahlung eines Guthabens und Abrechnungslegung sofern dies im Mietvertrag festgelegt ist.  

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht notwendig, wenn eine Pauschalmiete vereinbart ist. Diese beinhaltet sowohl Mietzins als auch Betriebskosten und weist die variablen Kosten nicht separat auf. Wichtige Gesetze zur Erstellung von Betriebskostenabrechnungen sind das Mietrechtsgesetz (MRG), Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) und Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG). 

Vertragsdauer angeben  

Bei dem Abschluss eines Mietvertrags muss neben Beginn auch das Ende des Mietverhältnisses angegeben werden. Hierbei wird zwischen unbefristeten und befristeten Mietverträgen unterschieden. 

Unbefristet  

Bei unbefristeten Mietverträgen bleibt das Vertragsende offen, sie werden auf unbestimmte Dauer geschlossen. Oft ist dies der Fall, wenn langfristig vermietet werden soll. Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG gilt der gesetzliche Kündigungsschutz. Der Vermieter hat somit nur eingeschränkte Kündigungsmöglichkeiten, weshalb oft nur befristete Mietverhältnisse abgeschlossen werden. Unbefristete Mietverträge über Einfamilienhäuser unterliegen dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) und können ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. 

Befristet 

Befristete Mietverträge, die unter das MRG fallen, müssen mindestens für drei Jahre befristet werden, eine kürzere Befristung ist nicht rechtmäßig und gilt als unbefristet. Der Mietvertrag legt fest, dass das Mietverhältnis nach dem vereinbarten Zeitraum (mind. 3 Jahre) automatisch und ohne Kündigung endet. Nach dem Ende des Mietverhältnisses kann direkt aufeinanderfolgend ein weiterer befristeter Mietvertrag abgeschlossen werden. 
Mietverträge, die unter das ABGB fallen, wie Ein- und Zweifamilienhäuser, Dienstwohnungen oder Ferienwohnungen, können beliebig befristetet abgeschlossen werden.  

Wie kann ein Mietverhältnis gekündigt werden? 

Mietverträge, die unter das Mietsrechtsgesetz fallen (MRG) sind durch Kündigungsschutz gesichert. Kann der Vermieter berechtigte Gründe aufweisen, hat dieser das Recht, den Mieter zu kündigen. 

Als berechtigte Gründe gelten ausständige Mieten, ungehöriges Verhalten des Mieters gegenüber anderen Bewohnern oder die Wohnung nachteilig gebraucht wird. Im Normalfall wird bei Versäumnis der Mietzahlung der Mieter ermahnt. Wird die ausständige Miete auch nach Abmahnung nicht beglichen kann der Vermieter das Mietverhältnis gerichtlich kündigen und eine Zwangsräumung anordnen. Eine weitere Möglichkeit der Kündigung besteht bei Eigenbedarfsankündigung des Vermieters. Kann Bedarf nach der Immobilie nachgewiesen werden da diese innerhalb der Familie von Angehörigen genutzt werden soll, hat der Vermieter das Recht, dem Mieter zu kündigen. 

Mietverträge, die nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegen und keinen Kündigungsverzicht vereinbar haben, können wesentlich leichter und ohne Angabe von Gründen gekündigt werden.  

Rechte und Pflichten 

Gesetzlich ist klar geregelt, dass der Vermieter für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich ist und somit für Reparaturen, welche durch Verschleiß entstehen aufkommen muss. 

Der Mieter ist dazu verpflichtet, Schäden und Mängel zeitnah an den Vermieter zu melden. 
 
Reparaturaufträge an Einrichtungsgegenständen dürfen nur in Ausnahmefällen bis zu einem Wert von 100 Euro an den Mieter weitergeben werden. Reparaturen welche Stromversorgung gewährleisten sowie an Gas- und Wasserleitungen sind ohne Ausnahme von dem Vermieter zu tragen. Dies gilt ebenso Schäden, welche auf von Baumängeln verursacht wurden wie Schimmel.